Zone UF

Intitulé du document : 1.1 Destinations et usages du sol interdits

Sont interdits :

• Les constructions à destination : - d’exploitation agricole et forestière ; - de commerce de gros ; - d’industrie et d’entrepôt.

• Les usages du sol suivants : - les carrières ; - les terrains de camping et de caravaning ; - les dépôts de ferraille, de matériaux, de déchets ainsi que de véhicules désaffectés.

1.2 Destinations et usages du sol soumis à conditions particulières

Sont autorisés sous conditions :

• Les constructions ou installations destinées à l’artisanat, commerce de détail et activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, sous réserve que l’activité ne crée pas de nuisances importantes pour le voisinage ;

• Les changements de destination de locaux d’activités en logements sont soumis à une obligation de qualité architecturale et d’habitabilité des logements ;

• Les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE), sous réserve qu’elles soient liées à l’activité urbaine et qu’elles ne présentent pas de risques ou nuisances particulières incompatibles avec l’habitat ;

• Les affouillements et exhaussements du sol, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation des occupations et utilisations du sol admises dans la zone et à condition qu’ils ne compromettent pas la stabilité des sols, l’écoulement des eaux ou la qualité de la nappe.

Les usages du sol et destinations des constructions situées le long de l’avenue Pierre Sémard doivent en outre être compatibles avec les prescriptions édictées au sein de l’OAP Pierre Sémard.

Intitulé du document : 1.3 Conditions relatives à la mixité fonctionnelle

Les constructions situées le long des voies et emprises publiques identifiées sur le plan de mixité fonctionnelle sont soumises à des obligations de mixité fonctionnelle. Ainsi : • Concernant le linéaire commercial à préserver et renforcer : les constructions devront

accueillir, de façon prioritaire, un ou des locaux destinés à des activités d’artisanat, de commerce de détail ou de restauration, en rez-de-chaussée côté espace public. À défaut, elle devront accueillir un ou des locaux à destination de bureau, de commerce et activité de services ou d'équipement d’intérêt collectif et services publics, en rez-dechaussée côté espace public. • Concernant le linéaire de mixité fonctionnelle renforcée : les constructions devront accueillir un ou des locaux à destination à destination de bureau, de commerce et activité de services ou d'équipement d’intérêt collectif et services publics, en rez-dechaussée côté espace public. • Concernant le linéaire de mixité fonctionnelle : les constructions d'une surface de plancher supérieure ou égale à 900 m² devront accueillir un ou des locaux à destination à destination de bureau, de commerce et activité de services ou d'équipement d’intérêt collectif et services publics, en rez-de-chaussée côté espace public ; • Concernant le linéaire d’activités protégé : Les rez-de-chaussée à destination de commerces, activités de service et équipements existants, ne peuvent pas être transformés en espace de stationnement ou en logements.

Des règles spécifiques de hauteur s’appliquent en outre pour les constructions situées le long de ces axes (cf. article UF 2.6).

1.4 Conditions liées à la bande de densité

Certaines lignes d’implantation inscrites sur le plan d’implantations, de densités et hauteurs spécifiques déclenchent des bandes de densité représentées sur le même plan, dont la profondeur est fixée à 16 mètres.

Au sein de ces bandes de densité, certaines dispositions du règlement sont différentes. Notamment, pour les unités foncières concernées par une bande de densité, la réalisation de constructions en dehors de la bande de densité ou en second rang est conditionnée à l’existence d’une construction principale dans la bande de densité (ou dont 50% de l'emprise totale est située dans la bande de densité et qui est implantée en recul de la ligne d'implantation afin de créer un espace de respiration (voir article UG 2.2)). Les extensions et changements de destination des constructions existantes à la date d’approbation du PLU sont toutefois admis en dehors de la bande de densité.

Schéma non réglementaire illustrant le principe de constructibilité liée la bande de densité

Intitulé du document : UF 2 - Volumétrie et implantation

Ambitions poursuivies

Des dispositions trop strictes peuvent conduire à une rigidification des implantations et volumétries qui ne serait pas nécessairement représentative et adaptée à l’ensemble des configurations urbaines existantes.

Ainsi, les règles suivantes visent d’une part à conserver la cohérence du tissu traditionnel des faubourgs - le «tissu des maisons de ville» - ; il s’agit notamment de respecter dans les grandes lignes les éléments de structuration urbaine suivants traduits dans le règlement général de la zone UF : • Orientation Sud des façades principales ; • Logements traversants ; • Implantation en fond de parcelle (sur une ou plusieurs limites séparatives et/ou à

l’alignement des voies ou emprises publiques) ; • Alignement avec les constructions riveraines (des retraits ou avancées ponctuels

sont toutefois autorisés par rapport aux bâtiments voisins afin de rompre la monotonie d’un linéaire trop important et créer un rythme de façades). • Gabarits moyens R+1 / R +2.

Il s’agit d’autre part de permettre la densification de ces quartiers au niveau des axes structurants essentiellement et ainsi de structurer les artères principales menant au centre-ville. Il s’agit notamment, le long des avenues Saint Ruf, de Tarascon, Pierre Sémard, Monclar et de la Folie , ainsi que le long des routes de Lyon et de Montfavet, de respecter les éléments de structuration urbaine suivants traduits particulièrement au sein des bandes de densité : • Alignement sur voie ; • Gabarits plus élevés R+2 à R+4

Ligne d’implantation

Espace de respiration

constructions existantes nouvelles constructions

L’implantation des constructions de second rang doit respecter les principes généraux d’implantation dans la parcelle décrits à l’article UF 2.1.

Pour les autres unités foncières :

- Le long des voies orientées sensiblement Est-Ouest Toute construction doit être implantée :

> Au Nord de la voie : à minimum 12 mètres de l’alignement, ou à défaut en limite de fond de parcelle avec un recul minimum de 10 m de l’alignement, si celle-ci ne permet pas l’application du recul demandé (profondeur limitée de la parcelle)

> Au Sud de la voie : à l’alignement, sur au moins 75% du linéaire de façade sur rue

Schéma illustratif, non réglementaire -

N

Implantation des constructions le long des voies

orientées sensiblement Est - Ouest

constructions autorisées constructions non autorisées

- Le long des voies orientées sensiblement Nord-Sud :

Toute construction principale doit être implantée de manière à ce que la façade principale soit orientée Sud et qu’un pignon soit implanté en limite des voies et emprises publiques, ou suivant un recul de 0 à 4 mètres, sous réserve que ce recul (espace résiduel) soit traité en pleine terre.

Une implantation autre que Sud pourra toutefois être autorisée si le nouveau bâtiment s’inscrit dans la continuité d’un ou plusieurs bâtiments présentant un ordonnancement de

fait. Les constructions à destination d'équipements d'intérêt collectif et de services publics ne sont pas concernées par cet article, dès lors qu'existent des contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles dûment justifiées.

Schéma illustratif, non réglementaire Principe de pignon sur voies orientées sensiblement Nord-Sud

Orientation Sud des façades principales

Pignon visible depuis la voie

SUD

Vue sur les jardins qui participent à la qualité paysagère du quartier

Schéma illustratif, non réglementaire d’une implantation autre que Sud autorisée si le nouveau bâtiment s’inscrit dans la continuité d’un ou plusieurs bâtiments présentant un ordonnancement de fait

Toléré :

Pignon visible depuis la voie

SUD

Bâti implanté dans la continuité de plusieurs bâtiments existants (ordonnancement de fait)

- Cas d'une parcelle à l'angle de deux voies

Toute construction respectant les dispositions précédentes (recul minimum de 12 mètres ou alignement) et dont le pignon est établi le long d’une ligne d’implantation potentielle inscrite sur le plan d’implantations, de densités et hauteurs spécifiques, pourra réaliser une extension le long de cette ligne d’implantation potentielle, sur une longueur maximale correspondant à la moitié de la longueur de la façade principale et sur une profondeur maximale de 10 mètres.

• Dispositions générales Les constructions doivent être implantées sur au moins une des limites séparatives latérales, excepté si cette limite séparative correspond à la limite d’une zone UE. Dans ce cas, la construction doit être implantée à une distance au moins égale à 5 mètres de la limite de zone UE. Elles peuvent être implantées en limites de fond de parcelle. En cas de retrait, la construction devra être implantée :

- à une distance au moins égale au tiers de la hauteur de la construction, d’une limite latérale, avec un minimum de 3 mètres ;

- à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, d’une limite de fond de parcelle, avec un minimum de 3 mètres.

Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics ne sont pas concernées par cet article, dès lors qu’existent des contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles dûment justifiées.

• Dispositions particulières Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres que celles définies dans les dispositions générales pourront être

exceptionnellement autorisées ou imposées dans les cas suivants : - pour les projets d’extension et de surélévation d’une construction existante dont l’implantation n’est pas conforme à la règle, à condition que celles-ci n’aggravent pas la non-conformité ; - p our les projets s’inscrivant en harmonie avec un ordonnancement de fait ne respectant pas les dispositions du présent article, sous réserve de s’inscrire dans un gabarit similaire (profondeur et hauteur) ; - pour la réalisation d’équipements d’intérêt collectif et services publics

2.4 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière

• Dispositions générales La distance minimale entre une construction de premier rang et une construction de second rang implantées sur un même terrain est au moins égale à 6 mètres.

La distance entre une annexe et une autre construction n’est pas réglementée.

Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics ne sont pas concernées par cet article, dès lors qu’existent des contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles dûment justifiées.

• Dispositions particulières L’extension d’une construction existante dont l’implantation n’est pas conforme à la règle est autorisée, à condition que celle-ci n’aggrave pas la non-conformité.

Les principes architecturaux suivants doivent être respectés : harmonie des volumes et de la composition de la façade (position et forme travaillées des ouvertures), formes et couleurs en accord avec les constructions existantes.

Dans un souci de composition d’ensemble, toutes les façades d’une construction font l’objet d’un traitement de qualité afin de les assortir. La toiture, au même titre que les façades, devra également faire l’objet d’un traitement qualitatif. Pensée comme une véritable «5e façade», elle devra, outre ses fonctions sécuritaires, de confort ou de fourniture d’énergie, être un élément esthétique de la construction.

Dans un souci de confort des habitants et de qualité environnementale des bâtiments, une

majorité de logements seront traversants ou à minima bi-orientés. La mono-orientation

Nord est interdite.

Intitulé du document : 2.6 Hauteur des constructions

• Dispositions générales Au sein des bandes de densité représentées sur le plan d’implantations, de densités et hauteurs spécifiques, la hauteur des constructions est comprise entre 9 et 15 mètres. Cette disposition s'applique également pour les constructions de 1er rang dont au moins 50% de l'emprise bâtie est comprise dans une bande de densité et qui sont implantées en recul de la ligne d'implantation afin de créer un espace de respiration (voir article UF 2.2). La hauteur minimale est portée à 6 mètres pour les bâtiments de second rang implantés, en partie, dans une bande de densité. Les hauteurs des constructions situées le long de l’avenue Pierre Sémard doivent en outre être compatibles avec les prescriptions édictées au sein de l’OAP Pierre Sémard.

Par ailleurs, toute nouvelle construction doit ainsi respecter les principes suivants : - Différences de hauteur par rapport aux bâtiments voisins :

Au sein des bandes de densité, les nouvelles constructions ne doivent pas présenter une différence de hauteur de plus de 6 mètres (soit environ 2 étages) par rapport à un bâtiment voisin.

Schémas non réglementaires, illustrant les préconisations en matière de différence de hauteur par rapport aux bâtiments voisins

Construction nouvelle plus haute que le bâtiment voisin avec une différence de hauteur supérieure à 6m:

Mur aveugle

Schémas non réglementaires, illustrant les préconisations en matière de différence de hauteur par rapport aux bâtiments voisins (suite)

Construction nouvelle plus haute que les bâtiments voisins avec une différence de hauteur égale à 6 m :

Construction nouvelle plus haute que les bâtiments voisins avec une différence de hauteur inférieure à 6m:

constructions existantes nouvelles constructions

Construction nouvelle à la même hauteur qu’un des bâtiments voisins (avec une hauteur minimum de 9 m) :

Construction nouvelle moins haute qu’un des bâtiments voisins (avec une hauteur minimum de 9 m) :

constructions existantes nouvelles constructions

Une différence de hauteur de 9 m (soit environ 3 étages) est tolérée pour les nouvelles constructions voisines d’un bâtiment existant édifié sur un seul niveau (R+0).

Toléré : Construction nouvelle plus haute que le bâtiment voisin en R+0 avec une différence de hauteur égale à 9 m (3 étages)

Toléré

constructions existantes nouvelles constructions

Schéma non réglementaire, illustrant le principe de différenciation des hauteurs bâties entre les axes principaux et le «tissu des maisons de ville» :

Hauteur Rco+m1pàrisRe+e2ntsruer6leet 9 m (Rt+i1ssàuRd+2e)ss«urmlae itsisosnus

de ville» des «maisons de ville», en

dehors des bandes de densité

Hauteur comprise elRno+tn2rge à9deRet+s145amxlee(sR+2 àpRri+n4c)ilpealounxg des axes principaux, au

sein des bandes de

densité

Les constructions soumises à des obligations de mixité fonctionnelle car situées le long des voies et emprises publiques identifiées sur le plan de mixité fonctionnelle (cf. article UF 1.3) doivent comporter des rez-de-chaussée ayant une hauteur minimale sous plafond de 3m50 ou une hauteur en harmonie avec celle des rez-de-chaussée des constructions voisines dès lors qu’elle est plus haute.

• Dispositions particulières

Les constructions existantes dépassant les hauteurs maximales édictées au présent article pourront faire l’objet d’extension et de travaux de réhabilitation sur une hauteur équivalente, sans toutefois la dépasser.

Un dépassement de la hauteur maximale est autorisé, à raison de 1 mètre maximum au total, dans les cas (non cumulatifs) suivants : • pour les constructions concernées par le risque d'inondation ; • pour les constructions concernées par des obligations de mixité fonctionnelle ; • pour les constructions à destination de logement comportant des niveaux habitables

d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,70 mètres. Dans ce cas, le dépassement de hauteur est autorisé à raison de 30 cm par niveau, sans toutefois dépasser 1 mètre au total.

Les hauteurs ci-dessus ne s’appliquent pas aux constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics, dès lors qu’existent des contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles dûment justifiées.

Intitulé du document : 2.5 Emprise au sol des constructions

• Profondeur La profondeur des constructions est inférieure ou égale à :

- 14 mètres pour les niveaux dédiés à la destination habitation si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de ces niveaux ;

- 17 mètres dans les autres cas, c'est-à-dire pour les niveaux dans lesquels la destination habitation est absente ou ne dépasse pas un tiers de leur surface, soit les niveaux dédiés principalement à des activités ou à du stationnement.

Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas concernées par ces dispositions, dès lors qu’existent des contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles dûment justifiées.

• Emprise au sol Au sein des bandes de densité représentées sur le plan d’implantations, de densités et hauteurs spécifiques, l'emprise au sol maximale de chaque construction, excepté pour les équipements d’intérêt collectif et services publics, est limitée à 600m².

En dehors des bandes de densité, l’emprise au sol maximale de chaque construction, excepté pour les équipements d’intérêt collectif et services publics, est limitée à 400m².

nouvelles constructions

Une absence de réduction de l’emprise du dernier étage peut être autorisée dès lors que le projet architectural le justifie et que le dernier étage fait l’objet d’un traitement différencié (forme et/ou matériaux) et qualitatif.

Schéma non réglementaire illustrant le principe de traitement différencié du dernier étage

4.1 Règlement

Mode d’emploi

sommaire

partie 1 : Mode d’emploi 1. Le règlement 2. Division du territoire en zones 3. Planches thématiques particulières 4. Composition du règlement des zones 5. Aide architecturale et environnementale 6. Dérogations au Plan Local d’Urbanisme

partie 2 : d ispositions applicables à l'ensemble des zones

Définitions générales, champs d'application et modalités de calcul

Dispositions thématiques particulières 1. Coefficient de Biotope par Surface (CBS) et surface de pleine terre (PLT) 2. Stationnement 3. Dispositions relatives à la protection du cadre bâti, naturel et paysager, ainsi que des canaux 4. Équipements techniques et énergies renouvelables 5. Conditions de desserte par la voirie et les réseaux 6. Volumétrie et configuration des rez-de-chaussée commerciaux 7. Prise en compte des risques, nuisances et pollutions 8. Prise en compte des rejets 9. Marges de recul

partie 3 : règlement